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日前，住建部召开企业座谈会，住建部部长倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
如回溯本月14日，中国人民银行有关负责人介绍2023年上半年金融统计数据情况并答记者问。会上，提及居民提前还贷现象时，货币政策司司长邹澜就已表示，支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。本次住建部的座谈会，倪虹部长所再次强调的内容，仍然是重申并细化了央行的态度，并没有什么变化。其中，关于存量房贷利率是否会下调的问题仍然是重中之重。
2019年8月LPR报价改革以来，住房商贷利率改为由5年期以上LPR加点的形式确定。去年至今，5年期以上LPR累计下调45个基点至4.20%，相应执行LPR加点的住房贷款合同及新增贷款均享受到此轮调降带来的福利。根据中指研究院的数据，2023年以来，全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。不过，对于执行报价改革前贷款合同以及加点基差较高的居民来说，在利率下行的背景下，资产端缩水但负债端却仍保持刚性，由此导致了居民净资产和预期实际收入的下降。根据人民银行公布的数据显示，2011年末，个人住房贷款加权平均利率一度高达7.62%，与今年一季度末的4.14%相差超过3个百分点，这也成为“提前还贷潮”的最大驱动力——新发放个人住房贷款加权平均利率已连续五个季度下降，但住房贷款余额却维持在38.9万亿元左右几乎不变。
对居民端而言，存量房贷利率下调的紧迫性正在加强。据了解，考虑到新增和存量住房贷款的利差空间，不少居民除了选择盘活存量自有资产提前还贷外，还普遍采用“借新还旧”的方式降低负债成本。比如通过小贷公司、担保公司或民间融资等方式筹措资金，提前归还未到期贷款，赎回房屋后再抵押给银行获取新贷款，偿还过桥资金。就算忽略高昂的、按日计的过桥资金成本，各个环节可能涉及的不透明的中介服务费用和资金安全问题也值得关注。
但对银行端而言，不可忽视存贷利差空间的压缩。从银行的角度来看，个人住房贷款期限普遍较长，且有房产这类优质资产作抵押，风险相对较小，资金流稳定性高，加之优质客户带来的潜在业务机会，住房贷款的综合收益使其成为银行业的红海市场。因此，如果存量房贷利率确定下调，在净息差空间收窄的背景下将对银行盈利能力带来新的挑战。如果按照人行现阶段的口径，简单靠“双方协商”而未提及有关结构性工具支持的话，银行自身动力或不足以推动改革。
其实回顾2008年，也曾推出过一轮“存量房贷利率打折”的改革，多家商业银行宣布对满足条件的存量住房按揭贷款给予一定折扣，但也引发了一些竞争乱象和“转按揭”风险事件。在当前阶段，“一刀切”的打折显然不可取，“房住不炒”的总基调不变，依据地域、客户、房产状况、首套二套等不同条件分类施策的精准调整好过“大水漫灌”式的强刺激。其次，存量利率的改变不可能一蹴而就，从官方的表态来看，现阶段更鼓励商业银行从自身出发与客户协商，充分考虑市场化、个性化和差异化的原则，而非行政命令式的指导，或许需要更多时间探索方案的可能性。最后，存量房贷利率的调整对商业银行而言或许不是百害而无一利，比如约定新发贷款的置换，为房贷早偿“开正门、堵偏门”，反而可能增加业务粘性和客户忠诚度。
总之，存量房贷利率正在松动，尤其不可忽视央行此次表态释放出的信号，加之7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部的最新表态再次提及“个人住房贷款‘认房不认贷’”等举措。若有类似试点逐步推行，可能会在短时间内看到居民收入预期和消费支出的大幅改善；另一方面，银行经营压力的上升可能会引导存款利率的跟进下调，直至广谱利率的下行。
（作者系中国建设银行金融市场部研究员）
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